IFI et statut LMP : rappel du juge sur la notion de revenus professionnels

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) prévoit une exonération pour les biens détenus dans le cadre d’une activité de location meublée professionnelle (LMP), à condition que celle-ci soit reconnue comme une activité exercée à titre principal.
 

Mais la définition de ce caractère “principal” reste l’un des points les plus sensibles du régime.
Un jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grasse en juillet 2025 est venu préciser que l’évaluation devait s’effectuer à partir du résultat fiscal net de l’activité, et non des recettes brutes. Une interprétation qui fragilise de nombreux investisseurs et complexifie la qualification LMP.

Le statut de loueur en meublé professionnel : un cadre attractif mais exigeant
Le régime du LMP, défini à l’article 155 du Code général des impôts (CGI), repose sur deux conditions cumulatives :
1. Les recettes locatives doivent dépasser 23 000 euros par an.
2. Ces recettes doivent représenter plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal.
 

C’est cette seconde condition qui concentre les débats. Certains contribuables considéraient que la comparaison devait porter sur les recettes brutes de location, d’autres sur le résultat fiscal net après déduction des charges et amortissements. Le jugement de Grasse tranche : c’est bien le résultat net qui doit être retenu.
En pratique, cette lecture exclut les contribuables qui affichent un déficit du fait de charges d’exploitation ou d’amortissements élevés, même si leur chiffre d’affaires locatif est substantiel.

Une insécurité juridique persistante
Cette interprétation, déjà évoquée dans une réponse ministérielle de 2024, a désormais valeur jurisprudentielle, sans toutefois clore le débat. En effet, le texte du CGI fait référence à des “recettes”, terme qui renvoie en principe à un montant brut.
 

Cette divergence entre la lettre et la lecture du texte crée une incertitude durable : un investisseur peut être considéré LMP une année et non-LMP la suivante, selon les amortissements ou la structure de ses revenus professionnels.
 

Or, la perte du statut professionnel entraîne des conséquences lourdes :
• Les biens meublés redeviennent imposables à l’IFI, pouvant alourdir la fiscalité de 0,5 % à 1,5 % de la valeur du patrimoine.
• Les déficits ne sont plus imputables sur le revenu global.
• L’exonération des plus-values professionnelles ne s’applique plus en cas de cession.
Cette insécurité impose une vigilance accrue dans le suivi comptable et fiscal des activités meublées. Pour les conseillers en gestion de patrimoine, il devient essentiel d’anticiper ces fluctuations et de sensibiliser les clients à la variabilité du statut.

L’importance de la documentation et de la cohérence d’ensemble
Dans l’attente d’une éventuelle clarification législative ou d’une décision du Conseil d’État, la prudence reste de mise.
 

Les professionnels recommandent de :
• Documenter précisément les revenus du foyer et leur origine ;
• Suivre les résultats nets de l’activité meublée pour éviter les basculements involontaires de statut ;
• Ne pas considérer l’exonération d’IFI comme acquise sans une analyse annuelle de la situation fiscale.
 

L’enjeu dépasse la seule fiscalité : il s’agit d’assurer la cohérence patrimoniale de l’activité, en intégrant les revenus locatifs dans une stratégie globale de transmission, de diversification et de liquidité.
En d’autres termes, le statut LMP reste attractif, mais il appelle désormais une gestion fine et dynamique, loin des approches purement déclaratives.